房地产市场深度调整背景下，城中村更新改造需要从单纯依靠房产增值盈利，转向成本可控、运作规范、风险隔离的可持续模式
文 |《瞭望》新闻周刊记者 赵瑞希 孟盈如
稳步推进城中村更新改造是城市更新的重要内容。伴随房地产市场调整，城中村改造长期依托的市场主导、高额补偿的开发模式遇阻。广东以市场化盘活纾困、政府主导模式转换、择机推进与有序出清等举措，为存量城中村改造项目化解风险探路。
盘活：市场化纾困
在房地产市场调整之下，市场主导的城中村改造承压。此类项目开发周期普遍长达七至八年，依赖房价上涨与销售回款维系资金周转。随着市场降温，一些项目面临资金链紧张、工程停滞风险。重构多方利益，以市场化方式盘活，是出路之一。
增量资金进场，是市场化盘活的关键，但需满足投资方对项目基本面、市场价值、开发企业配合度等严苛要求。以广州白云区陈田村城中村改造项目的成功盘活为例，第二大债权人兴业银行广州分行在已投入36亿元存量贷款的基础上，新增投放79亿元增量纾困资金。该行特殊资产经营部总经理杨成奇说，增量资金落地，依托三个前提条件：一是项目资产干净，村委会全程严格管控章证照、资金与采购流程，无资金抽逃、违规担保、虚增成本等问题；二是改造基础扎实，村民拆迁签约率超90%，剩余拆迁问题可通过行政征收妥善化解；三是原开发企业内部管理规范，实控人有止损意愿，愿意让渡操盘权、配合项目重组。兴业银行广州分行副行长罗敦颖说，“在具备盘活条件下，判断项目货值是否充足是商业银行信贷投放的重要依据。经测算，陈田村项目货值可覆盖后续增量投入与存量融资，具备较厚的安全垫。”
政府全程统筹协调、牵线搭桥，推动各方利益主体化解分歧达成共识。城中村改造项目涉及村民、开发企业、债权方、投资方（增量资金投入方）等众多利益主体，各方利益诉求交织。深圳坪山区谷仓吓片区城中村改造项目的盘活具有代表性。该项目2023年1月停工。为推动项目重启，当地政府部门三年组织约300场协调会议，最终促成多方让利：回迁业主折减19个月过渡期安置费4400万元、免除过渡期安置费逾期支付和安置房逾期交楼违约金约2.96亿元；社区股份公司通过购买开发企业商办物业助力项目回笼资金，用于支付安置过渡费；存量债权方暂时搁置债务争议，为项目减负松绑。多方让利共同促成了深圳资产管理有限公司和兴业银行出资8.9亿元盘活项目，首笔纾困资金2024年底注资到位，项目复工，预计今年底前完成回迁房交房工作。同样，在广州陈田村城中村改造项目盘活过程中，各级政府牵头组织了“大大小小不下两百场协调会。”杨成奇说：“如果没有政府的大力协调，大家根本不可能谈得拢。”
“新老划断”“后进先出”，保障增量资金安全，提高引资可行性。陈田村项目将在建部分与未建部分进行“新老划断”：已建部分由旧项目公司继续负责，未建部分开发由新项目公司负责，防止原开发企业潜在负债及纠纷给新项目公司的后续建设、销售、运营造成不利影响。同时，项目收益分配设置优先劣后等级，采取“后进先出”：优先偿还兴业银行的新增贷款，其次偿还原有银行贷款，最后如有剩余部分再归原开发企业。
在广州市黄埔区北师大二纵路桥下空间打造的南岗河悦动公园，市民在散步（2025 年 4 月 10 日摄） 邓华摄 / 本刊
转换：政府主导新模式
针对已进入实质性拆迁但市场化盘活可能小的城中村改造风险项目，地方政府采取迭代改造模式，从市场主导的“自主协商、协议出让”旧模式转向政府主导的“依法征收、净地出让”新模式，为存量项目化解风险提供全新解法。
新模式严格拆迁补偿。深圳市坪山区城市更新和土地整备局副局长刘煜堃说：“新模式下政府严格依规拆赔，不赔付违法加建部分，拆赔标准低于过往标准。”此种模式主要适用于市场化盘活走不通的已实质性拆迁项目。在广州黄埔区，全区63个城中村改造项目中，已有30个完成模式转换，整合成9个政府主导新模式项目统筹推进。
与此同时，黄埔区在全国率先探索新模式项目房票安置，通过“复建+房票”方式，拓展村民回迁渠道，重点保障复建回迁、满足自主需求之余，剩余安置权益通过房票购房快速兑现。减少了安置房建设体量，为政府释放出更多可出让土地，增厚项目的安全垫，同时也减少村民等待回迁时间，节省临迁费用，并有利于存量商品房去化。
“转换模式后，剔除了开发企业的超补部分，改造成本大幅降低，可以使用年利率2.5%的专项借款，大幅降低了项目的融资成本，实现瘦身减量、轻装上阵。”广州开发区城市更新局局长侯奔说，“但项目还款仍然高度依赖土地出让回款，需要以时间换空间。”
以时间换空间：适时推进或出清
一些开发商仍在坚持推进项目。在广州黄埔区，63个市场化城中村改造项目中，4个项目已基本完成，16个目前在正常推进中。
业内人士告诉记者，当前，以市场化方式主导的城中村改造项目，资金链尚能撑住的开发企业，在完成回迁安置房建设后，会放慢商品房开发速度，以时间换空间，提高项目盈利可能性。
深圳一房企2020年起主导深圳龙华区一城中村改造项目，如今仍在推进建设中，但面临亏损风险。公司投资运营部负责人说，“我们项目属于市场高点落地，目前货值下滑。我们正在加紧建回迁安置房，交付后就不用支付安置费了，可以减轻现金流压力，后面的商品房开发就可以从容一些，根据市场情况适时推进项目进度。”
“项目的货值是随着市场情况动态波动的，按目前的市场情况测算项目亏损，但项目是否盈利由供应时的市价决定。”深圳一房企投资运营部负责人说，“扛住现金流考验就有机会。”■
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